房子要給孩子？買賣、繼承、贈與怎麼選？

很多客戶遇到不動產移轉時，第一時間會問：「房子要給小孩還是孫子？」「買賣、繼承還是贈與比較好？」「稅怎麼規劃才最省？」

但其實，更重要的是先釐清：

• 移轉的目的到底是什麼？
• 是否想保有管理權或使用權？
• 孩子未來的規劃與風險怎麼考量？

達成目的的方法和工具其實很多，不動產移轉並非唯一選擇。即使決定要移轉，買賣、繼承、贈與三種方式在稅負與法律效果上各有不同，還能搭配遺囑、信託等工具，根據家庭需求與未來風險，做出靈活且周全的安排。

一、不動產移轉的三種方式和相關稅負

• 買賣：需繳納土地增值稅、契稅、印花稅及房屋稅。若房屋是在民國105年後取得，還會適用房地合一稅。不過，若符合「自用住宅」條件，土地增值稅可享優惠稅率，有機會大幅減免。

• 繼承：以往繼承因土地增值稅歸零，整體稅負較輕，頗受青睞。但房地合一稅上路後，繼承的不動產未來若出售，仍須課徵房地合一稅。優勢在於持有期間與原取得成本可承接前手，有助降低稅負。

• 贈與：贈與不動產需繳納土地增值稅、契稅與印花稅，依贈與金額也可能須繳納贈與稅。若受贈人日後短期內出售，可能面臨高額的房地合一稅負。

📌舉例：爸爸若直接贈與小孩現金2,000萬元，依現行規定，超過每人每年244萬免稅額，需課10%贈與稅，約180萬元。但若用這筆錢購買房屋（假設公告現值約500萬），由夫妻聯名贈與，可能因低於免稅額而免繳贈與稅。然而，小孩若在兩年內以2,000萬元出售該房屋，房地合一稅（按45%稅率計算）可能高達675萬元。操作上若無妥善規劃，得不償失。

重要稅制解說

土地增值稅：曾經最重的稅，現在要搭配房地合一稅一起看

在過去，不動產移轉最怕的就是「土地增值稅」，尤其是持有多年、地價上漲幅度大時，稅負相當驚人，因此許多人傾向用「繼承」的方式來移轉，因為繼承屬於非自願移轉，土地增值稅可歸零。但隨著「房地合一稅」制度上路後，即使繼承時免土地增值稅，未來出售仍要課房地合一稅，因此稅負的考量也變得更立體，不能只看土地增值稅。

📌 計算方式：土地漲價總數額 × 稅率

📌  稅率依持有期間與是否符合自用住宅條件而異：

• 一般情況下：10%～40%（持有越久稅率越高）。
• 自用住宅優惠：每人一生一次，稅率僅10%。
• 贈與：不適用自用住宅優惠。
• 繼承：土地增值稅歸零，不課徵。
  

房地合一稅：新制下的重點，與持有時間息息相關

自民國105年起，政府為抑制炒房、課稅更合理，導入「房地合一稅」制度。只要是105年後取得的不動產，未來出售時需課房地合一稅。不同於土地增值稅，房地合一稅是針對「實際獲利」課稅，也就是出售價格扣除原始取得成本後的差額，並依照持有時間長短，適用不同的稅率。

📌 計算公式：（賣價 − 買價 − 可扣除費用）× 稅率

📌 稅率範圍：

• 持有未滿2年：45%。
• 滿2年未滿5年：35%。
• 滿5年未滿10年：20%。
• 持有超過10年：15%。
• 符合自住條件且持有滿6年：可能適用10%。

📌 報稅時間點：

• 房地合一稅：簽約30天內申報。
• 財產交易所得稅（舊制）：隔年5月報綜所稅。

📌 繼承的特殊規定：

• 第一次出售可選擇適用舊制或新制。
• 可合併前手（如父母）持有期間與成本。
  

二、實務案例分析：移轉方式錯誤，後果不只是稅的問題

案例一：姑姑贈與房產給姪子，卻成逃漏稅案件

姑姑原本希望將名下房產贈與給姪子，但在辦理過戶時，姪子聽從地政士建議，改以「買賣」方式處理。原因是若以贈與移轉，需繳土地增值稅，稅率最高可達 40%；但若符合自用住宅條件，採買賣方式稅率僅約 10%，稅負相差極大。

雙方因此簽訂買賣契約，但實際上並未有金流支付，國稅局查核後認定屬「假買賣、真贈與」，除補稅與處罰外，還因涉嫌逃漏稅、登記不實，觸及刑責。

⚠️ 不只申請人（姪子）須負責，協助辦理登記的地政士亦被檢舉，依《刑法》第214條「登載不實」之嫌，可能面臨法律責任。

📌 提醒：以不實買賣掩蓋贈與，並非節稅捷徑，反而可能構成違法，得不償失。

案例二：二等親買賣，實為變相贈與

許多家長會問：「我們讓小孩買房、貸款，應該算買賣吧？」但若情況如下，應特別留意：

• 父母各贈與小孩 244 萬作為頭期款（免贈與稅）。
• 小孩名義貸款購屋，但實際無足夠還款能力。
• 後續由父母每年補助資金繳房貸本息。

從表面看似「買賣＋貸款」，但若實際資金全來自父母，又屬於二等親交易（如祖孫、叔姪），國稅局很可能認定為「偽裝的贈與」。

📌 國稅局審查重點為「資金來源」與「實質交易行為」，不僅看合約形式。

✅ 建議做法：

• 先申報贈與，讓國稅局審認是否屬實為買賣。
• 若經認定為買賣，再憑稅單及繳款證明辦理過戶。
• 如被認定為贈與，考量稅負與目的變動，也可依法撤銷贈與，重新安排。
  

案例三：贈與要在都更前還是後？

不少人會想在老屋都更前，把房產提前贈與給子女，認為都更後房價漲，遺產稅也會變高，早點移轉比較划算。

但實務上，風險不少：

• 都更後房價飆漲，未來子女若出售，因取得成本為贈與當下公告現值，可能會面臨高額的房地合一稅。
• 大筆資產提前轉移，子女未必有能力管理，未來孫子女繼承時也可能面臨高額的遺產稅。

✅ 建議：不應僅限於節稅，更應全盤考量資產的結構和移轉的目的，是否需搭配信託等工具，確保傳承具備彈性與保護力。

三、總結：移轉房產，不只是選擇方式，更是整體規劃

在考慮不動產移轉時，最重要的問題不只是「哪種方式最省稅」，而是先回到核心思考：

• 你真正的需求和目的是什麼？
• 孩子未來的規劃和想法是什麼？
  

這將影響你選擇的移轉方式──買賣、繼承或贈與，也可能需要進一步搭配信託、遺囑等工具來強化安排，確保財產穩健傳承。

在房地合一稅制上路後，不動產移轉的每一個環節都與稅負密切相關，尤其是短期出售情況，稅率可能高達45%，操作不慎，反而增加負擔。因此，尋求專業顧問協助評估，是讓安排合法、稅務合理、風險可控的關鍵。

專業規劃的價值在於：

✅全盤評估你的目的與需求

✅確保稅務合法合規，減輕稅負是附帶效果

✅將複雜的安排簡單化

✅根據不同時間點與人生階段彈性調整策略

移轉不動產，從來不是單一決定，而是一場牽涉家庭關係、資產傳承、法律稅務的長期規劃。如果您正在考慮把房產留給孩子，或對不動產移轉的稅務有疑問，《富世代Talk》將成為您理財旅程中的寶貴資源。請記得訂閱我們的節目，並在每一集節目中獲得您所需的知識和啟發。