解析限貸令實施後的房貸趨勢與申貸策略

房貸不是只要「貸得到」，而是要「貸得聰明」。

自2024年9月第七波信用管制上路後，不只短期買賣交易的稅負沈重，連不同條件的首購族也發現貸款條件變得更嚴苛，銀行在核貸審查上也更為謹慎。

這篇文章將以實務角度解析房貸新規、常見貸款型態、申請常見地雷與錦囊妙計，幫助你找出最適合自己的貸款方案。

一、第七波信用管制帶來的改變

中央銀行為壓抑炒房與穩定房價，自2024年9月實施第七波信用管制。

📌限制對象：

• 第一間購屋房貸無寬限期
• 第二間購屋房貸最高五成，無寬限期
• 第三間（含）以上購屋房貸最高三成，無寬限期

📌實務影響：

• 首購族也面臨核貸難度上升。
• 銀行放款水位有限，名額排隊中。
• 以往銀行「一月水位重算」，如今須先消化前一年度累積的房貸申請。
  

二、理財型貸款vs購屋房貸

除了購屋貸款外，也可在妥善財務規劃下，考慮「理財型房貸」。例如：將原本已購置無貸款的房屋，透過原屋融資的方式，向銀行申請理財型房貸；或是將現有房貸餘額結清，取得銀行的清償證明，並在地政機關完成抵押權塗銷後，再依照前述原屋融資的方式重新申貸。這兩種情形皆不受第七波信用管制的限制。

三、第七波信用管制上路後的貸款策略

四、銀行眼中的高風險族群

1. 收入不穩定者：如攤販、美容師、接案者、家庭主婦、小企業員工，常因無薪轉紀錄被認為風險高。

📝補充：外勤業務員收入認列方式

• 無底薪（所得類別9A，如保經）：僅認列70–90%。
• 有底薪（所得類別50，如藥廠、健身教練）：底薪正常認列，獎金部分打折。

💡建議：

• 提供在職證明、薪轉紀錄、勞健保。
• 增加登記性金融資產投資，例如：股票、基金、保單等。
• 找穩定收入的親人擔任保證人。

2. 高齡退休族：年齡60多歲者，申請仍有優勢。超過70歲，且僅有房產者，核貸困難。

💡建議：

• 增加變現力高的資產，例如：保單、基金、股票、債券等。
• 請親人擔任保證人。
  

五、房貸審核常見瓶頸與錦囊妙計

六、新青安首購

⚠️注意： 新青安提供的是優惠利率，不是保證核貸。

是否通過審核，仍取決於你的收入、信用與還款能力。申請前建議先找專業行員或理財顧問試算與財務健檢，才能真正把握政策優勢。

七、總結

自第七波信用管制實施以來，房貸市場的申貸條件與核貸額度已與過往不同。不論是首購、換屋或多屋族，單純追求「貸得到」已無法滿足當前局勢，更重要的是如何在限制條件中做出最適合自己的貸款選擇。

本篇文章透過實務觀點，深入解析在第七波信用管制下的應對策略，包括：

• 理財型房貸的靈活運用，在特定條件下可不受第七波信用管制的戶數限制，使資金更靈活。
• 替代金融機構如壽險公司、農漁會與信合社的申貸可行性，提供主流銀行外的解方。
• 針對高風險職業與高齡退休族群，提出財務文件準備與擔保機制的優化建議。
• 新青安政策雖具吸引力，但申貸結果仍取決於個人財務與信用條件，宜審慎評估，不宜盲目樂觀。
• 強調資金規劃應因人而異，結合專業輔導可有效降低試錯成本，提升貸款效率。

在銀行放款水位趨緊、審核標準日益嚴格的當下，建議借款人務必：

• 全面盤點個人財務結構，包括收入來源、負債比與信用紀錄。
• 提前進行貸款試算與預審評估，避免在申請過程中臨時卡關。
• 善用經驗豐富的專業顧問，提升核貸通過率並降低時間成本。

我們的資產往往不僅限於不動產，還包括股票、基金、債券、保單等各類金融資產。聰明貸款，不只是追求當下的貸款額度與利率優勢，更在於全面衡量各項資產之間的連動效益，並納入未來出售時的稅負影響，進行全面的理財規劃。富承家辦為你提供一站式一條龍，全方位的理財規劃服務，協助你真正有效解決人生理財的各種難題。

每個人的財務條件與購屋需求都不同，適合的融資策略也該量身打造。如果您正準備買房、換房，或對限貸令還有疑問，《富世代Talk》將成為您理財旅程中的寶貴資源。請記得訂閱我們的節目，並在每一集節目中獲得您所需的知識和啟發。